Valore immobiliare e turismo

 La stima del valore di un immobile sul mercato viene spesso erroneamente confusa con il suo valore catastale, la realtà che il suo valore è collegato oltre allo status e alle caratteristiche dell’immobile, soprattutto alla sua geo-localizzazione. A caratterizzare una certa geolocalizzazione c’è sicuramente la sua vicinanza con certe attrattive culturali, ai servizi commerciali, ma anche a tutti quei servizi pubblici e logistici che caratterizzano il successo delle località turistiche (Aeroporti, treni, mezzi pubblici, metropolitane ecc. ecc.).  

Crescita delle compravendite di abitazioni nelle località turistiche. Rispetto al 2017, infatti, nel 2018 le transazioni registrate a livello complessivo sono aumentate del 6,1%, in linea col dato nazionale (+6,5%): in particolare, le località marine hanno fatto segnare +6,4%, quelle montane +4,0%, mentre quelle lacuali il +7,6%.

In cima alla classifica delle principali località per quanto riguarda i prezzi massimi di compravendita di appartamenti top o nuovi nel 2019 troviamo Capri (NA), con valori che raggiungono i 12.700 €/mq. Completano il podio Forte dei Marmi (LU) con 12.600 €/mq e Madonna di Campiglio (TN) con 12.400 €/mq. Santa Margherita Ligure (GE), dopo parecchi anni in vetta alla classifica, scende al quarto posto, seguita da Courmayeur (AO), Cortina d'Ampezzo (BL), Selva di Val Gardena (BZ) e Porto Cervo (SS).

Da questa classifica è evidente che nel nostro paese a creare valore immobiliare è soprattutto il turismo! Ciò vale per le piccole e grandi località turistiche, ma oggi anche per le località urbane grazie agli affitti brevi. 

Analizzando infine il caso di Milano, modello di diversificazione economica, ma negli ultimi anche di crescita e successo turistico negli ultimi anni risulta evidente quanto e come questi due fenomeni fossero strettamente correlati e quanto il valore degli immobili fosse determinato da una crescente domanda certamente legata al aumento di domanda di unità abitative residenziali, ma certamente anche fosse in realtà sostenuto anche da una crescente domanda di affitti brevi tramite AIRBNB, HOMEWAY e BOOKING. 

Prima della diffusione del Covid-19, le previsioni per l’anno in corso prefiguravano un numero di compravendite pari a 612mila, le previsioni di calo per il quarto trimestre porteranno a chiudere l’anno nell’ordine delle 500.000 unità transate, con una flessione a doppia cifra pari al 17,1% nello scenario “base”. Risulta pertanto evidente l’ampia quota di mercato che la pandemia ha eroso.

Milano che, dopo avere assistito a una generale impennata dei prezzi per l’acquisto di un’abitazione negli ultimi cinque anni, il prezzo medio per le unità in vendita a Milano è di 4.756 euro al metro quadro, contro i 3.672 del 2015: il 30% in media in più. Da marzo – evidenzia Immobiliare.it – i consueti aumenti si sono arrestati, portando i valori medi a rimanere fermi di mese in mese. Ottobre però, con lo scoppio violento della seconda ondata di coronavirus, ha segnato un cambio di rotta e il prezzo medio di tutti gli immobili in vendita in città ha perso il 2,2% in un solo mese”,  ottobre mostra un segnale forte e generalizzato a tutto il Paese, ma la vera differenza la faranno la durata dell’emergenza sanitaria, i conseguenti effetti sull’economia, ma anche e soprattutto la ripartenza degli affitti brevi turistici.